Questo vale ancora di più quando si parla di patrimoni immobiliari ecclesiastici i quali, nel corso degli anni, possono aver subito segni nel tempo che ad uno sguardo superficiale non vengono notati: modifiche e ristrutturazioni possono aver avuto un effetto sulla planimetria, che non è stata aggiornata, oppure alcuni ambienti possono essere stati destinati a usi diversi da quelli originari, senza che tale cambiamento sia stato adeguatamente verificato e formalizzato.

Questi sono solo alcuni esempi di ciò a cui può andare incontro un patrimonio immobiliare. Per questo, prima di decidere quale sarà il destino degli immobili e quali azioni mettere in atto sui propri beni, è essenziale avere una visione complessiva e aggiornata del patrimonio.

È proprio questo l’obiettivo della mappatura del patrimonio immobiliare: un’analisi tecnica e conoscitiva che restituisce all’Ente proprietario una panoramica completa e dettagliata di ciò che possiede, dei suoi utilizzi, delle sue caratteristiche, condizioni e delle principali criticità. Senza questo passaggio si rischierebbe, ad esempio, di progettare azioni su un immobile di cui non si ha la piena titolarità, e la conseguenza sarebbe rallentare drasticamente i lavori per risparmiare del tempo.

È importante, però, distinguere la mappatura dall’analisi del singolo immobile.

Analizzare un immobile significa conoscerlo in modo approfondito e valutare, sulla base delle sue caratteristiche, quali possano essere le soluzioni di utilizzo, trasformazione, conservazione o valorizzazione più appropriate.

La mappatura ha invece un obiettivo diverso: considerare l’intero patrimonio immobiliare dell’Ente, mettendo in relazione le informazioni sui diversi beni e restituendo un quadro d’insieme.
Ciò permette, ad esempio, di individuare quali immobili siano utilizzati e quali invece risultino inutilizzati o sottoutilizzati, quali presentino particolari criticità e quali possano avere caratteristiche tali da meritare un successivo approfondimento.

La mappatura non serve quindi a stabilire immediatamente cosa fare di ogni singolo immobile, ma serve prima di tutto a sapere che cosa si ha e a comprendere come è composto il proprio patrimonio, così da poter individuare con maggiore consapevolezza le situazioni sulle quali sarà necessario intervenire.

Parlando di immobili ecclesiastici, oltre ad una mappatura “pratica” del patrimonio, bisogna aggiungerne anche una che tenga conto del carisma del patrimonio, dei valori che vuole esprimere e di ciò che fornisce alla comunità. Bisogna tenere in considerazione le necessità dei fedeli, oppure come reinventare un immobile che non rispecchia più le esigenze di una società in continuo cambiamento.
Diventa quindi importante acquisire una consapevolezza non solo di cosa si ha, ma anche se il patrimonio possa ancora portare avanti i valori intrinsechi che lo hanno finora contraddistinto.

La mappatura rappresenta così un primo passo per passare dalla conoscenza del patrimonio a una valutazione più consapevole delle possibili strategie, senza confondere il quadro generale con l’analisi necessaria per comprendere le specificità di ciascun immobile.

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È una domanda che negli ultimi anni ho incontrato sempre più spesso nel mio lavoro accanto a Enti Ecclesiastici, Ordini religiosi, Congregazioni e Diocesi.

Quando si parla di questi beni, infatti, non si parla semplicemente di edifici. Il patrimonio immobiliare ecclesiastico condivide con altri immobili un’importanza storica e culturale fondamentale per la comunità in cui si trova. Quello che però lo distingue da questi ultimi è la Missione alla quale è stato destinato fin dalla sua origine.

Per questo motivo un edificio appartenente a un Ente Ecclesiastico non è solo un immobile da conservare o su cui si possono fare speculazioni economiche quando smette di generare profitti, ma possiede un un valore intrinseco, che spesso supera quello effettivo.

Valorizzare non significa snaturare la missione originaria

Nel mio percorso professionale ho incontrato spesso persone chiamate a gestire questi patrimoni con grande attenzione e affetto, ma anche con il timore di compiere scelte sbagliate, con la conseguenza che il termine “valorizzare” rischia di assumere un significato negativo. Può essere interpretato come sinonimo di “snaturare” o “rinnegare” ciò per cui l’edificio era stato pensato in partenza.

Ma valorizzare un bene ecclesiastico non significa tradirne la missione: essa deve comunque servire uno scopo e, quando la funzione originaria viene meno, “valorizzare” vuol dire individuare una nuova destinazione coerente con i fini dell’Ente Ecclesiastico.

Nel corso degli anni ho visto immobili straordinari trasformarsi lentamente da risorse a problemi: strutture troppo grandi rispetto alle esigenze attuali, edifici con costi di gestione difficili da sostenere, spazi che non riuscivano più a svolgere la funzione per cui erano nati.
Un approccio statico e puramente conservativo in questi casi rischia di essere controproducente, portando a trasformare l’immobile da una risorsa preziosa a un peso, che grava sulle finanze senza apportare alcun vero beneficio alla comunità.

Ed è questo il vero carisma: agire anche nel bene di chi ci circonda, senza necessariamente fossilizzarsi in un’ottica di conservazione ma agendo per ripensare a spazi esistenti in un’ottica che tenga conto di come la società si è evoluta nel corso degli ultimi decenni.

A questo proposito, quello della valorizzazione degli immobili ecclesiastici sta diventando un tema sempre più attuale: la diminuzione del numero di fedeli e l’evoluzione delle esigenze delle comunità hanno modificato il modo di vivere molti spazi ecclesiastici, portando a un bisogno sempre minore di luoghi in grado di accogliere un gran numero di persone, le quali, a loro volta, hanno preferito rivolgersi a luoghi più raccolti, che permettessero però di mantenere acceso il senso di gruppo e convivialità.

Da dove partire?

Cosa succede quindi quando ci si rende conto che un immobile ha perso, o sta progressivamente perdendo, la funzione per cui era stato realizzato?

Le soluzioni possono essere diverse: dal recupero per nuove attività coerenti con la missione dell’Ente fino alla vendita, quando questa rappresenta la scelta più responsabile. Per questo motivo il primo passo non consiste nel decidere cosa farne, ma nel cambiare prospettiva.

Questa decisione richiede che chi gestisce il bene vada oltre un’ottica meramente amministrativa, e passi a una lettura strategica del bene e delle opportunità realmente percorribili, sempre nel rispetto della sua identità e della missione che è chiamato a sostenere.
Ogni percorso di valorizzazione parte quindi da una mappatura del patrimonio. Non è possibile compiere alcuna azione se prima non si ha un’idea chiara di quello che effettivamente è compreso – e non – nel bene, della posizione sul territorio, dell’accessibilità, dello stato giuridico e delle caratteristiche urbanistiche.

Dalla mappatura allo studio di fattibilità

A questa lettura oggettiva del patrimonio deve poi affiancarsi una riflessione sul valore originario dell’immobile:

quale funzione aveva? Quale missione ha sostenuto? Esistono ancora oggi le condizioni perché possa continuare a farlo?

Questo permetterà di decidere se esistano le condizioni per restituire nuova vita al bene, mantenendone i princìpi fondamentali, e se un simile intervento sia effettivamente attuabile.
Si arriva così alle analisi economiche e agli studi di fattibilità, strumenti indispensabili che restituiscono proposte su come agire al meglio sul bene.

Quando la vendita può diventare una scelta di valorizzazione

Ogni immobile racconta una storia diversa e, proprio per questo, non esistono soluzioni valide per ogni situazione.
È bene mettere in conto che il risultato di questa analisi potrebbe evidenziare la necessità di vendere l’immobile, al contrario di ciò che chi gestisce il bene aveva in mente.
Non bisogna vedere questa come una sconfitta, ma un modo migliore per permettere all’immobile di avere una nuova vita e di continuare a generare valore, seppure in una forma diversa.

Un caso esemplificativo arriva dalla mia stessa esperienza: ricordo una villa storica di straordinario valore storico e architettonico, ma ormai difficilmente utilizzabile per la sua collocazione sul territorio. Dopo un’attenta valutazione, i proprietari acconsentirono alla vendita, ponendo però alcune precise condizioni agli acquirenti. L’immobile fu restaurato e una parte del ricavato fu devoluta a sostegno di una missione educativa in Sud America.

In quel caso la missione non si è interrotta, ha semplicemente trovato un modo diverso di continuare.
Il punto fondamentale è quindi quello di non aver timore ad avviare un processo di valorizzazione di un bene, anche quando questo potrebbe condurre a decisioni inizialmente difficili e può comportare la sua vendita.

Dopo anni trascorsi accanto agli Enti chiamati a prendere queste decisioni, una cosa mi è diventata chiara: il problema non è quasi mai la mancanza di amore verso questi beni. Al contrario, spesso è proprio il forte senso di responsabilità verso la loro storia e la loro missione a rendere difficili le scelte.

Perché custodire significa anche avere il coraggio di guardare al futuro. Il valore di un bene ecclesiastico non risiede soltanto nei suoi muri, ma nelle persone, nelle opere e nella missione che è ancora in grado di sostenere.

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